Le syndicat et le conseil syndical

Dès la naissance de la copropriété, c'est-à-dire, schématiquement, dès qu'un immeuble bâti appartient à au moins deux personnes, la collectivité des copropriétaires est constituée en un « syndicat » qui a la personnalité civile. En tant que personne morale, ce syndicat a pour objet la gestion des parties communes et la conservation de l'immeuble. Il peut acquérir ou supprimer des parties communes, voire même acheter et revendre des parties privatives. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou par défaut d'entretien des parties communes. Si le règlement de copropriété a prévu ce mode de gestion, le syndicat peut prendre la forme coopérative. Dans ce cas, c'est le conseil syndical qui choisit en son sein son président qui assume la fonction de syndic.

Le « conseil syndical » est une émanation de l'assemblée qui désigne ses membres parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Le nombre des membres et les modalités de fonctionnement de cette instance sont fixés librement par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

Le conseil syndical est chargé d'assister le syndic, mais aussi de contrôler ses actes. Il peut ainsi demander communication de toutes les pièces et documents nécessaires et se faire assister par un technicien.

La désignation d'un conseil syndical est en principe obligatoire, mais l'assemblée peut décider de ne pas constituer cette instance à la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou absents. Elle peut ensuite revenir sur ce choix à la majorité absolue.

Le rôle du syndic

Les copropriétaires se plaignent souvent de leur syndic, à tort ou à raison. De fait, cette profession a longtemps eu mauvaise presse, au point qu'elle a été contrainte d'entamer un processus de modernisation et « d'assainissement » face à certaines pratiques pour le moins abusives et qu'on a vu parallèlement s'accroître le nombre des syndics bénévoles. Mais ce mécontentement chronique de nombreux copropriétaires s'explique aussi par une mauvaise connaissance de la loi. Avant de choisir, renouveler ou sanctionner un syndic, il faut bien cerner l'étendue de ses droits et de ses devoirs.

La désignation du syndic

Avant la réunion de la première assemblée des copropriétaires, la gestion de l'immeuble est souvent assurée par un syndic provisoire (généralement le promoteur) désigné par le règlement de copropriété. Cette désignation doit être ratifiée par l'assemblée.

L'assemblée générale doit désigner le syndic à la majorité absolue des copropriétaires, présents ou absents (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). À défaut, une seconde assemblée peut statuer à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24). Le renouvellement de son mandat est soumis aux mêmes règles de majorité.

À défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic ainsi désigné devra procéder à la convocation d'une nouvelle assemblée chargée de désigner un syndic définitif.

Toute personne morale ou physique peut exercer les fonctions de syndic. Mais ce dernier doit être titulaire de la carte professionnelle quand il n'est pas bénévole.
L'activité de syndic bénévole n'est pas considérée comme une activité professionnelle : l'intéressé n'est donc pas soumis aux charges sociales.